Вопрос о том, может ли ТСЖ (товарищество собственников жилья) взимать плату за охрану с каждого помещения собственника, если решение принято не всеми владельцами, часто возникает в практике управления многоквартирными домами. Ниже рассмотрены правовые основания, условия применения статьи 259.4 ГК РФ и практические рекомендации для собственников и правления ТСЖ.

Содержание статьи

1. Что такое ТСЖ и его полномочия
2. Статья 259.4 ГК РФ: суть и применение
3. Условия применения ст. 259.4 при голосовании
4. Практические рекомендации для собственников
5. Возможные последствия неправильного начисления
6. Как оспорить решение ТСЖ

Безопасность жильцов – одна из ключевых задач управления многоквартирным домом. ТСЖ вправе организовывать охрану, видеонаблюдение, контроль доступа и другие меры. Однако финансирование таких услуг должно соответствовать законодательству и уставу товарищества. Вопрос о законности взимания платы за охрану с каждого помещения при не unanimous голосовании регулируется статьёй 259.4 ГК РФ.

Что такое ТСЖ и его полномочия

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, созданная владельцами помещений в многоквартирном доме для совместного управления имуществом общего пользования. К основным полномочиям ТСЖ относятся:

• управление и содержание общего имущества (крыша, лестницы, инженерные сети, придомовая территория);
• принятие решений по вопросам благоустройства, ремонта, эксплуатации;
• определение размера и порядка внесения платежей за содержание и ремонт общего имущества;
• организация услуг, направленных на обеспечение безопасности жильцов (охрана, видеонаблюдение, контроль доступа).

Все решения ТСЖ принимаются на общем собрании собственников в соответствии с уставом и действующим законодательством.

Статья 259.4 ГК РФ: суть и применение

Статья 259.4 Гражданского кодекса РФ регулирует порядок распределения расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Её ключевые положения:

1. Расходы на содержание и ремонт общего имущества распределяются между собственниками пропорционально их долям в праве общей собственности на это имущество, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ или решением общего собрания.
2. Если собрание собственников приняло решение о распределении расходов иным образом (например, равными долями или с учётом площади помещения), такое решение считается действительным, если оно принято квалифицированным большинством голосов собственников, представляющих более половины голосов от общего числа голосов, при условии, что устав ТСЖ не требует иного quorum.
3. Статья не требует 100 % голосов для введения нового порядка распределения расходов, если иное не установлено уставом или законодательством.

Таким образом, статья 259.4 ГК РФ допускает изменение порядка распределения расходов (в т.ч. взимание платы за охрану) при условии, что решение принято на общем собрании с необходимым кворумом и большинством голосов, предусмотренным уставом ТСЖ.

Условия применения ст. 259.4 при голосовании

Для того чтобы решение ТСЖ о взимании платы за охрану с каждого помещения было законным, необходимо соблюсти следующие условия:

• Кворум: на собрании должно присутствовать более 50 % от общего числа голосов собственников (или иной процент, установленный уставом).
• Большинство голосов: решение принимается простым большинством голосов присутствующих, если иное не предусмотрено уставом (например, две трети или три четверти).
• Соответствие уставу: устав ТСЖ должен допускать взимание платы за услуги охраны и определять порядок её распределения (равными долями, пропорционально площади, по количеству комнат и т.д.). Если в уставе такого положения нет, его необходимо изменить на общем собрании.
• Оформление протокола: решение должно быть зафиксировано в протоколе общего собрания, подписанном председателем и секретарем собрания, а также направлено всем собственникам заказным письмом или иным способом, подтверждающим получение.
• Отсутствие противоречий законодательству: плата за охрану не может быть признана налогом или сбором, взимаемым в нарушение ст. 17 НК РФ (запрет на взимание налогов без закона). Платеж должен носить характер возмездного оказания услуг по договору с ТСЖ.

Если все перечисленные условия выполнены, статья 259.4 ГК РФ считаетсяной, и решение ТСЖ о распределении расходов на охрану считается законным, даже если не все собственники проголосовали «за».

Практические рекомендации для собственников

Чтобы защитить свои права и избежать споров, собственникам рекомендуется:

1. Внимательно изучить устав ТСЖ и обратить внимание на пункты, касающиеся финансирования услуг безопасности и порядка принятия решений.
2. При получении извещения о собрании проверить, указан ли кворум и требуемое большинство голосов для принятия решения о плате за охрану.
3. Если решение кажется спорным, запросить копию протокола собрания и убедиться, что в нём отражены точные результаты голосования (число голосов «за», «против», «воздержались»).
4. При необходимости инициировать внеочередное собрание для пересмотра решения или внесения изменений в устав.
5. В случае сомнений в законности начисления обратиться за юридической консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.

Возможные последствия неправильного начисления

Если ТСЖ взимает плату за охрану без соблюдения требований ст. 259.4 ГК РФ и устава, собственники могут столкнуться с следующими последствиями:

• Необоснованное обогащение ТСЖ за счёт собственников, что может быть оспорено в суде как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
• Начисление пени и штрафов за неуплату, которые также могут быть признаны незаконными.
• Потеря доверия к управлению ТСЖ и возможные конфликты в доме.
• Судебные издержки, если дело доходит до суда.

Как оспорить решение ТСЖ

Процедура оспаривания включает несколько этапов:

1. Досудебная претензия: направить в правление ТСЖ письменную претензию с требованием пересчитать начисления и вернуть излишне уплаченные суммы, приложив копию протокола собрания и устав.
2. Обращение в жилищную инспекцию: при отсутствии реакции можно подать жалобу в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ.
3. Иск в суд: если претензия не удовлетворена, подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома о признании решения ТСЖ недействительным и взыскании неосновательного обогащения.
4. Обеспечение иска: при необходимости можно запросить обеспечение иска (арест средств на счете ТСЖ) до вынесения решения суда.

Важно соблюдать сроки исковой давности: общий срок для требований о неосновательном обогащении составляет три года с момента, когда право нарушено стало известно собственнику.

Статья 259.4 ГК РФ позволяет ТСЖ менять порядок распределения расходов на содержание и ремонт общего имущества, включая оплату охраны, без необходимости получения 100 % голосов собственников, если:

• соблюдён кворум и требуемое большинство голосов, установленные уставом;
• устав допускает взимание платы за услуги охраны и определяет её порядок распределения;
• решение оформлено надлежащим образом (протокол, уведомление собственников).

Если любое из этих условий не выполнено, начисление платы за охрану может быть признано незаконным, а собственники имеют право требовать возврата излишне уплаченных сумм через досудебную претензию, обращение в жилищную инспекцию или суд.

Для избежания конфликтов рекомендуется заранее обсуждать вопросы финансирования безопасности на общих собраниях, фиксировать все результаты голосования и поддерживать прозрачность финансовой деятельности ТСЖ.