С момента вхождения территорий Донецкой и Луганской народных республик, а также Запорожской и Херсонской областей в состав Российской Федерации возникло множество вопросов о правовом статусе недвижимости, находящейся на приватизированной земле. Ниже представлен подробный разбор актуальных норм, предложенных механизмов оформления прав и практических рекомендаций для собственников.

Текущий правовой статус территорий

Согласно официальным документам, ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области считаются субъектами РФ. Однако многие правовые акты, действовавшие на этих территориях до 2022 года (например, документы, выданные украинскими государственными или местными органами, нотариусами), не имеют юридической силы после их включения в состав России.

Что предлагает Росреестр?

В январе 2023 года Росреестр разработал законопроект, устанавливающий порядок признания прав на недвижимость в новых регионах. Основные положения:

• Для оформления собственности необходимо получить специальное разрешение, выдаваемое коллегиальными органами власти в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях.
• После получения разрешения объект должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН по законодательству РФ.
• Документ пока не рассматривался Госдумой; в настоящее время идёт процедура общественного обсуждения.

Пошаговая инструкция по оформлению права собственности

1. Сбор исходных документов – технический паспорт дома, выданный до 2022 года, справка о праве пользования земельным участком, любые подтверждающие бумаги (договоры, акты, выписки из домовой книги).
2. Подача заявления в коллегиальный орган (например, в администрацию района или городского совета) с запросом на выдачу специального разрешения на признание права собственности;
3. Получение разрешения – после проверки документов орган выдаёт разрешение, подтверждающее возможность дальнейшей регистрации.
4. Кадастровый учет – с разрешением обращаетесь в кадастровую палату (или МФЦ) для постановки дома и земельного участка на кадастровый учет. Получите кадастровый номер.
5. Регистрация права собственности – подаёте заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн) с приложением:
   • разрешения коллегиального органа;
   • кадастрового паспорта;
   • документов, подтверждающих право на землю и дом (техническая документация, справки о приватизации, если они были оформлены до 2022 года).
6. После проверки Росреестр вносит запись о праве собственности в ЕГРН и выдаёт выписку из реестра.

Особенности доверенностей и представительства

Согласно информации из блога Consul Online, на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей действует запрет на удостоверение за рубежом доверенностей для сделок с недвижимостью и регистрации прав до  года; Поэтому:

• Если вам необходимо действовать через представителя, доверенность должна быть оформлена на территории РФ (в любом субъекте) и заверена у нотариуса, имеющего лицензию на работу в новых регионах.
• Доверенности, выданные украинскими нотариусами после 2022 года, не признаются.

Судебный путь приватизации (если административный способ недоступен)

В случае отказа в выдаче специального разрешения или возникновения споров о праве на землю, собственник может обратиться в суд. Общая схема:

1. Подготовка искового заявления о признании права собственности на дом и земельный участок.
2. Приложение к иску всех доступных документов (техническая паспорт, справки о проживании, выплаты за коммунальные услуги, свидетельства о наследовании и т.д.).
3. Участие в судебном заседании; суд может назначить экспертизу для подтверждения факта фактического владения и улучшения участка.
4. При положительном решении суда получаете исполнительный лист, на основании которого обращаетесь в Росреестр для регистрации права.

Юристы отмечают, что судебная практика по подобным делам пока формируется, но наличие длительного фактического владения (более 5 лет) значительно повышает шансы на успех.

Практические советы юриста

• Не откладывайте оформление – несмотря на мораторий на приватизацию земли в некоторых регионах, риск потери участка из-за возможных изменений в законодательстве остаётся высоким.
• Сохраняйте все документы – даже те, которые выдали украинские органы до 2022 года, могут послужить доказательством фактического владения.
• Проверяйте актуальность нормативных актов – законопроект Росреестра может быть изменён; следите за официальными публикациями на сайтах Росреестра и органов власти новых регионов.
• Используйте услуги аккредитованных юристов – специалисты, знакомые с особенностями регистрации в ДНР, ЛНР, Запорожье и Херсоне, помогут избежать формальных ошибок.
• Рассмотрите возможность оформления через МФЦ – в новых регионах многофункциональные центры принимают документы на кадастровый учет и регистрацию прав, что упрощает процесс.

Для владельцев домов, расположенных на приватизированной земле в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, на сегодняшний день существует два основных пути легализации права собственности:

1. Получение специального разрешения от коллегиального органа власти → постановка на кадастровый учет → регистрация в ЕГРН.
2. Обращение в суд с иском о признании права, followed by регистрация решения суда в Росреестре.

Важно действовать оперативно, сохранять всю доступную документацию и учитывать ограничения на использование зарубежных доверенностей. Соблюдение указанных шагов позволит оформить дом в полную собственность и избежать риска потери имущества в будущем.

Статья подготовлена на основе открытых источников и актуальной правовой информации на октябрь 2026 года.