377-ФЗ: Недвижимость в новых регионах

Дата актуализации: 15 октября 2026 г.

На территориях Донецкой и Луганской народных республик‚ а также в Херсонской и Запорожской областях действует специальное законодательство Российской Федерации‚ регулирующее имущественные отношения. Основным нормативным актом является Федеральный закон № 377‑ФЗ «Об особенностях регулирования имущественных отношений на территориях Донецкой и Луганской народных республик‚ Запорожской и Херсонской областей». Он устанавливает порядок признания прав на недвижимость‚ регистрации сделок и особенности работы с документами‚ выданными до вхождения этих территорий в состав РФ.

Вопрос‚ который часто возникает у собственников: можно ли оформить квартиру на себя‚ если её фактически не используют дети‑неграждане РФ‚ а коммунальные платежи вносит владелец? Ниже рассмотрены правовые основания‚ возможные способы оформления и ограничения‚ которые следует учитывать.

Нормативная база

ФЗ‑377 – определяет‚ что право собственности на недвижимость‚ расположенную на указанных территориях‚ может быть зарегистрировано в соответствии с законодательством РФ‚ если право возникло до дня их принятия в состав страны или подтверждено документацией‚ выданной компетентными органами ДНР/ЛНР/Херсонской/Запорожской областей.
Гражданский кодекс РФ – главы 6 (общие положения о сделках)‚ 29 (доверенность)‚ 32 (дарение) и 30 (купля‑продажа) применяются к сделкам с недвижимостью на новых территориях.
Постановление Правительства РФ от № 215 – устанавливает порядок подачи документов в Многофункциональные центры (МФЦ) и Росреестр для регистрации прав на недвижимость в ДНР‚ ЛНР‚ Запорожье и Херсон.
Информация Росреестра (с апреля 2024 г.) – в отделе «Мои документы» в Москве доступна услуга государственной кадастровой оценки и регистрации прав на недвижимость‚ расположенную в указанных регионах.
Ограничения для граждан недружественных государств – с 14 марта 2025 г. граждане стран‚ отнесённых к недружественным‚ не могут зарегистрировать свои права на недвижимость в ДНР‚ ЛНР‚ Запорожской и Херсонской областях без специального разрешения уполномоченного органа.

Возможные способы оформления квартиры на себя

Дарение – если дети (или иные лица‚ являющиеся собственниками) согласны передать вам свою долю в праве собственности через договор дарения. Требуется нотариальное удостоверение договора и последующая регистрация права в Росреестре.
Купля‑продажа – возможна продажа доли или всей квартиры по рыночной цене. Требуется оценка объекта‚ составление договора купли‑продажи‚ нотариальное заверение и регистрация.
Наследование – в случае смерти собственника (ребёнка) право переходит к наследникам согласно завещанию или закону. Если наследников нет или они отказываются от наследства‚ имущество может признаться бесхозным и перейти в собственность государства‚ после чего возможно его приобретение через аукцион.
Оформление через доверенность – если дети находяться за пределами РФ и не могут лично присутствовать‚ можно оформить доверенность на представителя (например‚ на вас) для совершения сделок с недвижимостью. Однако важно учесть запрет на удостоверение таких доверенностей за рубежом‚ действующий до  г. (см. п. 2.2 в материале «Доверенности для сделок с недвижимостью на территориях ДНР‚ ЛНР‚ Запорожской и Херсонской областей»).
Признание права собственности по факту длительного владения – при условии‚ что вы более 12 лет несёте расходы на содержание квартиры (оплата ЖКХ‚ текущий ремонт) и фактически осуществляете управление объектом‚ возможно подать иск в суд о признании вашей собственности по правилам приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Однако судебная практика по таким делам на новых территориях пока формируется‚ и результат зависит от наличия доказательств непрерывного‚ открытого и добросовестного владения.

Ограничения для неграждан РФ

Согласно ФЗ‑377 и последующим нормативным актам:

Лица‚ имеющие гражданство стран‚ отнесённых к недружественным‚ не могут непосредственно зарегистрировать право собственности на недвижимость в ДНР‚ ЛНР‚ Запорожье и Херсон без получения специального разрешения уполномоченного органа (например‚ управления Росреестра по новым регионам).
Если дети‑собственники являются гражданами Украины (или другого недружественного государства)‚ то для оформления сделки (дарения‚ купли‑продажи) потребуется либо:

получение разрешения на регистрацию права от уполномоченного органа;
или изменение их гражданства (например‚ получение российского гражданства) перед проведением сделки.

Доверенности‚ выданные за границей гражданами недружественных стран‚ не могут быть использованы для регистрации сделок с недвижимостью на указанных территориях до  г.

Пошаговая инструкция (вариант дарения)

Получить согласие собственников (детей) – оформить письменное согласие на дарение доли/квартиры.
Подготовить документы:
- паспорта сторон (или копии загранпаспортов‚ если дети находятся за границей);
- документы‚ подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН‚ акт о приёме‑передаче‚ решение суда о признании права‚ если таковое имеется);
- справка об отсутствии ограничений и обременений (выписка из ЕГРН о отсутствии арестов‚ залогов);
- если дети не являются гражданами РФ – запрос в уполномоченный орган о возможности регистрации сделки для неграждан.
Нотариальное оформление договора дарения – договор подписывается в присутствии нотариуса‚ который проверяет дееспособность сторон и отсутствие препятствий.
Подача документов в Росреестр – через МФЦ или непосредственно в отдел Росреестра по новым регионам (можно воспользоваться услугой в центре «Мои документы» в Москве).
Оплата государственной пошлины – размер зависит от кадастровой стоимости объекта (обычно 0‚5 % от стоимости‚ но не менее 2000 руб.).
Получение выписки из ЕГРН – после регистрации вы получаете подтверждение своего права собственности.

Риски и рекомендации

Проверка гражданства сторон – если одна из сторон является гражданином недружественного государства‚ без получения специального разрешения регистрация может быть отклонена.
Сроки действия доверенностей – доверенности‚ оформленные за рубежом после  г.‚ могут быть недействительны для сделок с недвижимостью на новых территориях.
Документы украинского образца – они признаются в РФ при условии соответствия требованиям ФЗ‑377 (подлинность‚ наличие апостиля или легализации‚ если требуется).
Судебный путь – иск о приобретательной давности требует доказательств непрерывного‚ открытого и добросовестного владения сроком не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ). На новых территориях практика пока ограничена‚ поэтому консультация с юристом‚ специализирующимся на недвижимости в ДНР/ЛНР/Запорожье/Херсон‚ обязательна.
Налоговые последствия – при дарении или продаже недвижимости может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов). При получении квартиры в дар от близких родственников (дети‚ родители‚ супруги) НДФЛ не уплачивается.
Регистрация права на несовершеннолетних – если дети являются несовершеннолетними‚ их согласие должно быть дано через законных представителей (опекунов‚ попечителей) либо с учётом их интересов в соответствии с семейным законодательством.

Оформить квартиру на себя‚ если её фактически не используют дети‑неграждане РФ‚ возможно‚ но потребует соблюдения ряда условий:

Получить согласие собственников (детей) и оформить сделку (дарение‚ купля‑продажа) в соответствии с ГК РФ и ФЗ‑377.
Убедиться‚ что стороны не подпадают под ограничения для граждан недружественных государств; при необходимости получить специальное разрешение уполномоченного органа.
Соблюсти требования к оформлению доверенностей (если стороны не могут присутствовать лично) и учесть запрет на их удостоверение за рубежом до  г.
Подготовить полный пакет документов (паспорта‚ выписки из ЕГРН‚ согласие‚ нотариально заверенный договор) и подать их в Росреестр через МФЦ или специализированный центр.
Учесть возможные налоговые последствия и‚ при сомнениях‚ проконсультироваться с квалифицированным юристом‚ имеющим опыт работы с недвижимостью на новых территориях России.

Соблюдение всех перечисленных шагов позволит легально оформить право собственности на квартиру и избежать будущих споров с регистрирующими органами или третьими лицами.

Информация предоставлена в ознакомительных целях и не constituye юридической консультации. Для получения персонализированного совета рекомендуется обратиться к адвокату или юристу‚ специализирующемуся на недвижимости в ДНР‚ ЛНР‚ Запорожской и Херсонской областях.